Einnahmen sind in der Regel die vereinbarte Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten. Zufluss-/Abflussprinzip: Einnahmen und Ausgaben zählen, wenn sie auf dem Konto zu- oder abfließen.
- Einnahmen: Kaltmiete, Umlagen/Nebenkosten, Nutzungsentschädigungen.
- Nicht zu versteuern: Kaution (solange nicht einbehalten), private Darlehenstilgung.
- Zuordnung: Gemeinschaftliche Objekte anteilig, Eheleute je Eigentumsanteil.
- Belege: Mietvertrag, NK-Abrechnung, Kontoauszüge strukturiert ablegen.
Die Anlage V erfasst alle Einnahmen und Werbungskosten pro Objekt. Wichtige Blöcke:
- Objektdaten: Adresse/Bezeichnung, Eigentumsanteil, Nutzungsart.
- Einnahmen: Kaltmiete, Umlagen, Erstattungen.
- Werbungskosten: Zinsen, Nebenkosten, Erhaltungsaufwand, Versicherungen, Verwaltung.
- AfA: Gebäudeabschreibung inkl. Restnutzungsdauer.
- Besonderheiten: Modernisierung, Leerstand, anteilige Zeiträume.
Tipp: Für jedes Objekt ein separates Blatt führen – auch digital – und die Summen auf die Anlage V übertragen.
- Zinsen und laufende Darlehenskosten.
- Nebenkosten (nicht umlagefähig): Hausverwaltung, Bankgebühren, Grundsteuer, Versicherungen, Kontoführung.
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Wartung, Schornsteinfeger.
- Fahrten: 0,30 € je km (einfache Strecke) zu Objekt/Verwaltung.
- Arbeitsmittel: Kleinanschaffungen bis 800 € netto sofort, sonst AfA.
- Sonstiges: Inserate, Energieausweis, Rechts-/Beratungskosten.
Wichtig: Kosten müssen durch die Vermietung veranlasst sein. Belege aufbewahren.
Gebäude: Lineare AfA meist 2% p.a. (Altbau ggf. 2,5% oder 3%). Basis ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grund und Boden).
Inventar: Küche, Einbauten, Geräte nach Nutzungsdauer (z. B. 5–10 Jahre).
Startzeitpunkt: Ab Anschaffung/Fertigstellung; zeitanteilig im Jahr.
- Beispiel 1 (Gebäude): Gebäudeanteil 200.000 € → AfA 2% = 4.000 € p.a.
- Beispiel 2 (Küche): 3.000 € über 5 Jahre → 600 € p.a.
Tipp: Kaufpreisaufteilung (Boden/ Gebäude) sachgerecht dokumentieren.
Werbungskosten sind auch im Leerstand abziehbar, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht.
- Nachweise: Inserate, Maklerauftrag, E-Mail-Anfragen, Exposés.
- Zumutbarkeit: Mietpreis und Zustand marktgerecht.
- Wechselnutzung: Eigennutzung unterbricht die Absicht; ab dann keine Werbungskosten mehr.
Erhaltungsaufwand (sofort abziehbar): Instandsetzung ohne wesentliche Verbesserung (z. B. Malerarbeiten, Austausch defekter Teile).
Herstellungskosten (AfA): Erweiterung, grundlegende Umgestaltung oder Standardhebung (Bad, Heizung, Elektro komplett).
15%-Grenze in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung: Werden innerhalb dieses Zeitraums mehr als 15% der Gebäudeanschaffungskosten (netto) für Instandsetzung/Modernisierung aufgewendet, gilt insgesamt Herstellungskosten.
- Einzelwohnung mit Darlehen: Kaltmiete 9.600 €, Nebenkosten 2.400 €; Zinsen 3.000 €, Verwaltung 600 €, Reparaturen 800 €, AfA 4.000 € → Überschuss 3.600 €.
- Leerstand 4 Monate: Einnahmen 8 Monate; laufende Kosten und AfA zeitanteilig ganzjährig abziehbar bei belegter Vermietungsabsicht.
- Küche neu: 3.500 € über 5 Jahre AfA = 700 €/Jahr; Kleinreparatur Herd 180 € sofort.
- Nebenkosten doppelt ansetzen (als Einnahme und Werbungskosten) ohne Abrechnungskorrektur.
- Grund und Boden in die AfA einbeziehen.
- 15%-Grenze nach Kauf übersehen.
- Privat veranlasste Kosten absetzen (z. B. Eigenbedarf, Umzug).
- Belege nicht aufbewahren oder nicht objektbezogen sortieren.
- Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Kautionskonto vorhanden.
- Jährliche NK-Abrechnung erstellt und belegt.
- Belege zu Zinsen, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltung gesammelt.
- Erhaltungsaufwendungen vs. Herstellungskosten geprüft (15%-Grenze).
- AfA-Basis (Gebäudeanteil) dokumentiert; Inventar getrennt.
- Fahrten und Arbeitsmittel erfasst.
Nächster Schritt: Alles in die Anlage V übertragen und Belege ablegen.
- Steuergrundlagen: Grundlagen der Einkommensteuer.
- Glossar: Wichtige Begriffe von A–Z.
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